Les différents types de contrat de location

Les parties au contrat de location doivent déterminer le type de bail à rédiger en fonction de la destination des locaux loués. Il existe en effet différents types de baux, disposant chacun de caractéristiques spécifiques et qu’il convient de différencier.

Bail commercial

Un bail commercial, est un contrat de location conclu entre un locataire et le propriétaire d’un local commercial, ce local est alors destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle par le locataire, telle que l’ouverture d’un restaurant par exemple.

Quelles sont les conditions à réunir pour conclure un bail commercial ?
Afin que le local soit soumis aux statuts des baux commerciaux, il doit répondre à certaines conditions, notamment celle d’être destinés à l’exploitation d’une activité commerciale ainsi que d’être pleinement dédié à cette activité.

L’immatriculation du locataire
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit exploiter, dans les locaux loués, une activité de nature :
commerciale ;
artisanale ;
ou industrielle.
Il est ainsi impossible de conclure un bail commercial lorsqu’on exerce une profession libérale, ou une activité civile (et ce, même si la société locataire a une forme commerciale). D’autres types de baux, tels que le bail professionnel seront alors plus adaptés à ces situations.

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Bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de bail proche du bail commercial utilisé pour la location de locaux à des professionnels qui exercent une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.

Ce contrat n’est donc pas adapté pour les activités commerciales, pour lesquelles il faut utiliser un bail commercial.

Le bail professionnel concerne ainsi, par excellence, les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, notaires, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseil en gestion de patrimoine, apporteurs d’affaires, etc.).

Ce bail est conclu entre le propriétaire des locaux qui seront mis en location et le professionnel qui exploitera son activité (le plus souvent libérale) dans les locaux. Le bail professionnel peut également donner naissance à une colocation.

Le bail professionnel est souvent privilégié par les propriétaires bailleurs car il est moins protecteur du locataire que le bail commercial. Le législateur a en effet considéré que la clientèle de ces professionnels libéraux est probablement moins attachée à l’emplacement dans lequel ils exercent leur activité qu’à la qualité du professionnel lui-même, c’est pourquoi il est possible de les soumettre la location de leurs locaux à un contrat de location ne sanctuarisant pas la “propriété commerciale” c’est le cas pour le bail commercial, au titre duquel le locataire d’un droit à indemnité d’éviction si le bailleur refuse de renouveler le bail, principe qui n’existe pas pour le bail professionnel.

Il est toutefois possible pour les parties au contrat de bail, même si le locataire exerce une profession libérale, de se soumettre volontairement au régime du bail commercial, écartant ainsi le régime moins protecteur du bail professionnel. Ce sera souvent le cas quand le locataire est en position de force et exige une protection contractuelle accrue.

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Les clauses résolutoires du contrat de bail

Certaines clauses permettent au bailleur de résilier le contrat de location si le locataire ne les respecte pas. Ainsi, chaque propriétaire est libre d’inclure dans le bail les clauses résolutoires suivantes :

Une clause de non paiement du loyer ou des charges ;
Non-versement du dépôt de garantie ;
En cas de trouble du voisinage, notamment par des nuisances sonores

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